連州市人民政府辦公室關于印發《連州市城鎮老舊小區改造規劃（2021-2025年）》的通知

連府辦〔2023〕26號

各鎮（鄉）人民政府，市各有關單位：

　　《連州市城鎮老舊小區改造規劃（2021-2025年）》已經市委十四屆第28次常委會（擴大）會議和市十六屆人民政府第22次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。

連州市人民政府辦公室      

2023年5月25日        

連州市城鎮老舊小區改造規劃

（2021—2025年）

　　一、工作背景

　　近年來，由于老舊小區配套設施不完善、公務服務不健全，同時存在失養失修失管等問題，直接影響到居民的生活質量與美好城市的建設。我國各大城市城市建設的重要環節就是老舊小區改造，老舊小區改造工作關系城市內部廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區居民的生活難題，改善老城區群眾的生活狀況。目前，國家越來越重視老舊小區改造工作，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理的若干意見》中明確提出：要穩步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區的綜合治理、危房和非成套住房改造。《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）文件精神：更好發揮城鎮老舊小區改造在推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型促進經濟高質量發展等方面的重要作用，滿足人民群眾美好生活需要。改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內容清單、標準。科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃。養老、衛生、托育等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，同步推進實施。

　　二、編制總要求

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，按照黨中央、國務院的決策部署，堅持以人民為中心的發展思想，堅持新發展理念，按照高質量發展要求，大力推進城鎮老舊小區改造，改善居民居住條件，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。改造對象為城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。結合實際，合理界定本地區改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，征求居民意見并合理確定改造內容，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

　　三、現狀概況與存在問題

　　（一）根據國家、省和清遠市政府政策文件要求，經過實地調查摸底，我市老舊小區現狀可歸納為以下三個方面。

　　1.基礎設施差，居民對老舊小區改造的呼聲較大。我市的老舊小區普遍存在基礎設施落后的問題:一方面基礎設施老舊，管線規劃不合理，雨污不分流，下水道堵塞嚴重，每到暴雨，小區淹水而影響居民出行的情況時有發生;另一方面，配套設施缺乏，很多老舊小區公共活動場所少甚至就沒有，有的小區存在著綠化不足等問題。除此之外，近幾年，隨著人們生活水平的提高，停車難逐漸成為老舊小區矛盾集中點，再加上很多老舊小區無人管理，外來車主也將小區當成免費停車場，讓小區居民備受困擾。

　　2.老舊小區服務成本高，物業入駐管理難。老舊小區居民多為老年人群，或是新居民以及租房戶等。前者受傳統觀念和生活習慣影響，對于額外繳納物業管理費不認同，物業服務的需求不大。并且在沒有物業管理的情況下，居民可以隨意使用公共空間，這就使得部分居民更不希望物業入駐。而租房戶流動性強，居住地不固定，所以小區物業服務并不是他們的必要需求，對物業入駐意愿也不高。

　　3.缺乏統一管理，執法難度系數高。老舊小區因為缺乏統一管理，加之部分業主對房屋違規的改建和裝修，擅自改變房屋結構、私建停車庫等等這些行為帶來了安全隱患。同時，由于無人管護老舊小區公共空間被侵占，如：毀綠種菜、毀綠私建停車位的情況時有發生，監管執法難度進一步加大。

　　（二）存在問題

　　1.基礎設施薄弱，維修養護難度大。由于上世紀八、九十年代房屋勘察設計和建設技術都相對不成熟，加之使用年限長，缺乏維護管理，不按結構進行裝修留下的隱患，房屋漏雨、滲水等房屋本體老化問題日益突出。因為單位改制或解散等歷史原因，這些老舊小區多為開放式、半開放式小區，缺少物業管理，普遍存在環境衛生較差，綠化管護不到位、車輛亂停亂放，基礎設施薄弱，小區治安無保障等問題。

　　2.自治意識淡薄，日常管理難度大。老舊小區居民對于自己的居住環境缺乏自我管理意識，不關心小區整體的公共環境，對于個別侵害集體利益的行為不阻止、不舉報，小區內與毗鄰街道垃圾亂倒、各種非法張貼小廣告、占道經營等亂象導致管理難上加難，形成一個惡性循環。

　　3.改造資金需求大，資金籌措難度大。老舊小區改造資金需求大，在2021-2025年期間要完成老舊小區改造任務，資金籌措困難，居民出資積極性不高。上級補助資金要求基層按一定比例配套，我市財政壓力大。

　　四、改造目標與任務

　　到2025年底，結合我市實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。根據我市對轄區范圍建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的老舊小區進行摸排統計約有63個，并進行五年分解計劃（2021年6個、2022年16個、2023年16個、2024年15個、2025年10個）。改造內容包括對各老舊小區內道路、供排水、供電、綠化、照明、圍墻、垃圾收儲等基礎設施改造。將根據實際改造進度科學、合理進行年度計劃。（詳見《連州市2021-2025年城鎮老舊小區改造計劃表》）

　　五、改造資金測算和籌措

　　（一）2021-2025年我市擬計劃改造城鎮老舊小區有63個,總投資額約19369.66萬元。2021年擬計劃改造城鎮老舊小區6個，投資額約4336.25萬元；2022年擬計劃改造城鎮老舊小區16個，投資額約3395.38萬元；2023年擬計劃改造城鎮老舊小區16個，投資額約3857.53萬元；2024年擬計劃改造城鎮老舊小區15個，投資額約5500.06萬元；2025年擬計劃改造城鎮老舊小區10個，投資額約2280.44萬元。

　　（二）老舊小區改造資金需求總規模較大，資金來源積極爭取中央、省財政補助資金、中央預算內投資資金和地方政府債券以及居民自籌等，主要資金籌集渠道要按照“誰受益、誰出資”原則，結合實際合理確定改造費用分攤規則，完善居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。其中，明確居民出資責任，居民出資部分可通過住宅專項維修基金、公共收益等渠道落實，鼓勵居民個人捐資、捐物參與老舊小區改造；由于部分老舊小區居住人口龐雜，個人籌措資金難度較大，需要爭取更多的財政資金投入。

　　六、完善配套政策

　　（一）加快改造項目審批。結合審批制度改革，精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率。可由縣級人民政府組織有關部門聯合審查改造方案，認可后由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段，簡化相關審批手續。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。鼓勵相關各方進行聯合驗收。

　　（二）完善適應改造需要的標準體系。研究制定本地區城鎮老舊小區改造技術規范，明確智能安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。及時推廣應用新技術、新產品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。

　　（三）建立存量資源整合利用機制。合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。整合社區服務投入和資源，通過統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設各類服務設施，有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的房屋發展社區服務。

　　（四）明確土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。

　　七、強化組織保障措施

　　（一）明確部門職責。住房城鄉建設部門要切實擔負城鎮老舊小區改造工作的組織協調和督促指導責任。各有關部門要加強政策協調、工作銜接、調研督導，及時發現新情況新問題，完善相關政策措施。

　　（二）加強組織領導。明確責任，確保工作有序推進。牽頭單位要落實主體責任，主要負責同志親自抓，把推進城鎮老舊小區改造擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率為衡量標準，調動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好各項配套支持政策。

　　（三）加大宣傳引導。加大對優秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮老舊小區改造的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時回應社會關切。

　　八、附件

連州市2021—2025年城鎮老舊小區改造計劃表